Kredyt deweloperski – definicja, koszty, jak uzyskać

W niniejszym artykule nasza uwaga zostanie poświęcona kredytowi deweloperskiemu. Powiemy o tym, co to jest, ile kosztuje i jak go otrzymać. Zapraszamy do lektury!

Na czym polega kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski jest specjalnym kredytem celowym, dzięki któremu deweloperzy mają możliwość sfinansowania swoich inwestycji budowlanych. Należy nadmienić, że placówki bankowe bardzo chętnie wspierają ich w tym zakresie, oferując im między innymi możliwość ubiegania się o specjalne kredyty dla firm. Jeśli zastanawiasz się nad tym, jak działa kredyt deweloperski, spieszymy z informacją. Ten specjalny rodzaj kredytu można zaciągnąć na konkretny cel, w tym np. na sfinansowanie kosztów budowy bądź rozbudowy nieruchomości mieszkalnych czy też komercyjnych przeznaczonych na sprzedaż. Kredyt dla dewelopera zwykle przydaje się na budowę:

• co najmniej kilku budynków wielorodzinnych,
• co najmniej kilku budynków wielorodzinnych,
• całych osiedli mieszkaniowych,
• obiektów komercyjno-usługowych,
• biurowców itp.

Co do zasady, kredyty deweloperskie pokrywają przynajmniej część kosztów czynionej inwestycji budowlanej, które najczęściej są bardzo wysokie. Nie da się ukryć, że realizacja tego typu projektów pochłania nierzadko kilkanaście milionów złotych bądź więcej. Niewiele osób może pozwolić sobie na pełne pokrycie takich wydatków ze środków własnych, a nawet z pieniędzy wpłacanych przez klientów. Dlatego też w Polsce finansowanie inwestycji deweloperskich w większości przypadków odbywa się za pośrednictwem banków. Instytucja finansowa przed wydaniem pozytywnej decyzji w sprawie przyznania kredytu deweloperskiego ocenia dany projekt inwestycyjny pod względem ryzyka oraz rentowności. Środki z tytułu kredytu rzadko wypłaca w całości. Otóż woli wydawać je transzami, po wykonaniu kolejnych etapów prac budowlanych.

Kredyt deweloperski a kredyt inwestycyjny deweloperski

Założeniem kredytu deweloperskiego jest finansowanie inwestycji budowlanych realizowanych przez deweloperów. Można go zatem uznać jako kredyt inwestycyjny deweloperski. Pod kątem sposobu działania kredyt dla deweloperów przypomina kredyt inwestycyjny na budowę domu, jaki zaciągany jest przez klientów indywidualnych pod zabezpieczenie hipoteczne. Zarówno w jednym, jak i drugim przypadku środki wypłacane są w procesie kilkuetapowym, opierającym się na kontrolowaniu przez bank postępów prac budowlanych. Zaciągnięcie kredytu przez jednych i drugich wymaga dysponowania wkładem własnym.

Dla kogo kredyt deweloperski?

Zobowiązanie finansowe w postaci kredytu deweloperskiego jest dostępne, jak sama nazwa wskazuje, dla właścicieli firm zajmujących się działalnością deweloperską. W związku z tym, że odnosi się do wysokich kwot, to jest dostępne wyłącznie dla przedsiębiorstw, które spełniają określone warunki. Kredyt dla dewelopera stanowi ofertę wielu banków. Podmioty te z chęcią finansują takowe przedsięwzięcia. Sprzyja temu z pewnością dobra koniunktura na rynku nieruchomości, która minimalizuje ryzyko niepowodzenia inwestycji, a więc też ryzyko kredytowe. Kredyty dla małych deweloperów – czy to możliwe? Oczywiście, że tak! Mali deweloperzy również mogą liczyć na tego typu wsparcie finansowe. Placówki bankowe dość często udzielają im kredytów deweloperskich, jednak oczekują wywiązania się przez nich z dodatkowych postulatów. Dla przykładu, wymagają przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości bądź przedsprzedaży na odpowiednio wysokim poziomie.

Kredyt deweloperski – warunki

Musimy zauważyć, że uzyskanie kredytu deweloperskiego nie jest takie oczywiste. Co prawda, placówki bankowe są skłonne przyznać go firmom deweloperskim, lecz odbywa się to na ich zasadach. Mowa tutaj o spełnieniu kilku zasadniczych wymagań. Oto one:

• prowadzenie działalności deweloperskiej,
• posiadanie stosunkowo długiego doświadczenia w realizacji inwestycji budowlanych (np. 2-letniego),
• wykazanie się odpowiednią zdolnością kredytową,
• posiadanie wkładu własnego.

Są to kluczowe elementy, jakie muszą być spełniona, aby móc zaciągnąć omawiane zobowiązanie finansowe. Z perspektywy placówek bankowych warunki świadczenia kredytu deweloperskiego różnią się jedynie detalami. Ogólnie rzecz ujmując przeglądając ich propozycje można spostrzec, że obowiązujące parametry są dość zbliżone do siebie. Kredyt dla dewelopera jest udzielany:

• na dokładnie wyznaczony cel,
• na okres kredytowania wynoszący od 3 do 5 lat,
• w wysokości do maksymalnie 75-80% wartości całej inwestycji.

Jak już ukazaliśmy, kredyt deweloperski przydzielany jest w transzach. Uruchomienie każdej części poprzedza przeprowadzenie stosownej kontroli w obrębie poczynionych postępów w inwestycji. Ta uwzględnia analizę realnego stanu w porównaniu z przyjętym harmonogramem. Okres kredytowania podzielony jest na dwa etapy: budowy mieszkań i ich sprzedaży. W fazie końcowej zazwyczaj rozpoczyna się spłata kredytu.

Ile kosztuje kredyt deweloperski?

Niewątpliwie ważną kwestią związaną z kredytem deweloperskim są koszty. Do ich ustalenia może posłużyć kalkulator dostępny w internecie, który oblicza oprocentowanie i całkowity koszt zaciągnięcia. Warto jednak wiedzieć, że na to, ile kosztuje, ma głównie wpływ wysokość zobowiązania i ocena rentowności projektu, jak również zdolności kredytowej klienta. Na kredyt dla dewelopera składa się:

• oprocentowanie – jego wysokość jest zależna od marży banku i zastosowanego wskaźnika WIBOR(R),
• prowizja za rozpatrzenie wniosku – kwota oscyluje w granicy od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych,
• prowizja za przyznanie kredytu.

Jak dostać kredyt deweloperski?

Otrzymanie kredytu deweloperskiego wymaga przedłożenia w banku odpowiednich dokumentów. Najważniejsze to:

• dokumenty rejestrowe przedsiębiorstwa (np. wypis z KRS),
• dokumenty finansowe firmy (bilans, rachunek zysków i strat oraz cash flow),
• biznesplan inwestycji wraz z harmonogramem prac, a także oceną jej rentowności,
• dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości gruntowej (powinien być uregulowany),
• projekt budowlany wraz z pozwoleniem na budowę.

W momencie ich zgromadzenia deweloper musi udać się do placówki bankowej, aby spełnić wszelkie formalności. Musi złożyć w niej wniosek, dołączając powyższe dokumenty. Ich analiza może potrwać nawet kilka tygodni, więc należy uzbroić się w cierpliwość w oczekiwaniu na odpowiedź zwrotną.

Kredyt deweloperski dla nowej firmy

Finansowanie inwestycji deweloperskich jest skorelowane z dużym zaangażowaniem finansowym instytucji finansowej. Z uwagi na dość duże ryzyko pozyskanie kredytu deweloperskiego przez nowopowstałe przedsiębiorstwa jest raczej mało prawdopodobne. W takiej sytuacji przedsiębiorcy nie mogą pochwalić się doświadczeniem budowlanym i tym samym nie są wiarygodni dla banku. W tym miejscu pragniemy podpowiedzieć, że łatwiej jest ubiegać się o kredyt dla nowych firm, które zdecydują się utworzyć spółkę celową. Tacy wnioskodawcy są przychylniej rozpatrywani, ponieważ w spółkach celowych łatwiej jest kontrolować realizację inwestycji. Niemniej, nie bez znaczenia pozostaje historia kredytowa wspólników.