Kredyt buy to let – gdzie jest dostępny? Poznaj jego warunki!

Zakup nieruchomości z myślą o czerpaniu zysków z późniejszego najmu jest popularny w całej Europie. W Wielkiej Brytanii na ten cel banki przewidują specjalny rodzaj kredytu – buy to let. W UK cieszy się on popularnością, bo pozwala również osobom nieposiadającym oszczędności inwestować w domy i mieszkania, a potem zarabiać na udostępnianiu ich osobom trzecim. A jaki jest w tym procesie udział banku? Wyjaśniamy, czym jest buy to let i czy w Polsce też można uzyskać taki rodzaj kredytu hipotecznego.

Buy to let – czym jest?

Buy to let to angielska nazwa produktu kredytowego, który w tłumaczeniu na polski oznacza: „kup, by wynająć”. BTL jest dedykowany inwestorom chcącym kupić nieruchomość, a potem ją wynajmować i naturalnie czerpać z tego tytułu zyski. Jednak, kiedy wiesz, że środki z banku będą przeznaczone nie na to, aby zaspokoić własne cele mieszkaniowe, lecz posłużą nabyciu nieruchomości na wynajem, w banku nie zgłaszasz się po zwykły kredyt hipoteczny (residental), lecz wnioskujesz o kredyt buy to let.

Buy to let – jak to działa?

Żeby móc w ogóle ubiegać się o kredyt buy to let, warto bliżej poznać ten instrument finansowy. Działa on bowiem nieco inaczej niż tradycyjna hipoteka na zakup nieruchomości, w której zamierzasz mieszkać. Zacznijmy jednak od podobieństw. Buy to let to wariacja na temat kredytu hipotecznego. Bank udziela wnioskującemu środki na zakup mieszkania czy domu i ustanawia na danym obiekcie zabezpieczenie. Wymaga też płatności comiesięcznych rat, jednak sposób ich ustalania oraz finalna spłata wyglądają inaczej. Do wyboru są dwie opcje spłaty kredytu buy to let, a inwestor może zdecydować się na:

• hipotekę ze spłatą odsetek (interest only mortgage) – w comiesięcznej racie spłacanej do banku są wyłącznie odsetki, natomiast kwota kapitału nie ulega zmniejszeniu. Spłaty całości dokonujesz dopiero na końcu hipoteki. Możesz to zrobić z oszczędności lub z pieniędzy, jakie uzyskasz ze sprzedaży nieruchomości, którą wcześniej wynajmowałeś,
• hipotekę ze spłatą kapitału (rapayment mortgage) – to bardziej klasyczna forma spłaty, w której comiesięczną ratę stanowi kapitał wraz z odsetkami prowadzące do całkowitej spłaty kredytu pod koniec okresu kredytowania.

Wśród inwestorów bardziej popularna jest opcja pierwsza, jednak uchodzi ona za bardziej ryzykowną. Ogólnie mówi się o tym, że kredyty buy to let w UK powinny/zaciągają osoby mające doświadczenie w sektorze finansów i nieruchomości. Na pewno też takim osobom łatwiej jest uzyskać kredyt buy to let, bo w oczach banku są one bardziej wiarygodne, a ryzyko, że nie spłacą swojego zobowiązania jest małe.

Jak otrzymać kredyt buy to let?

Wreszcie podobnie, jak przy zaciąganiu innych zobowiązań finansowych, również tutaj przyszły kredytobiorca musi:

• posiadać zdolność kredytową, która jest weryfikowana przez analityków bankowych i wyrażana, podobnie jak w Polsce, w indywidualnej ocenie scoringowej. Tutaj jednak bank bierze pod uwagę nie tylko rodzaj umowy i wysokość wynagrodzenia, ale też uwzględnia przyszłe dochody z najmu,
• posiadać pozytywną historię w angielskich bazach kredytobiorców – adnotacje o opóźnieniach w spłatach kredytów, zbyt duża ilość zobowiązań zmniejsza szansę na kredyt,
• być zameldowany w Wielkiej Brytanii i znajdować się w tym kraju na liście wyborców.

Brak konieczności posiadania brytyjskiego obywatelstwa jest szansą dla obcokrajowców, w tym Polaków na uzyskanie kredytu buy to let. Czasem korzystają oni z tej możliwości, szczególnie że w Polsce produkt finansowy o takim charakterze (jeszcze) nie funkcjonuje.

Kredyt buy to let w UK – czy w Polsce też jest dostępny?

W Polsce dostępne są kredyty hipoteczne bez rozróżnienia na to, jakie zakupy będą finansowane z uzyskanych środków. Zatem nieważne, czy celem jest nabycie domu na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czy kupno mieszkania pod wynajem – ubiegasz się o standardowy kredyt. W naszym kraju nie funkcjonuje typowy buy to let.

Buy to let – wady i zalety

Jak każdy produkt kredytowy, również buy to let ma swoje wady i zalety. Zacznijmy od tego, czy taka forma finansowania zakupu nieruchomości jest w ogóle opłacalna – jeżeli nie dysponujesz oszczędnościami, a chcesz kupić mieszkanie w celach inwestycyjnych to jest jedyny dostępny kredyt, jaki możesz uzyskać. Nie możesz zaciągnąć klasycznego kredytu. Na pewno nie każdą nieruchomość opłaca się kupić i wynajmować. Niektóre, z uwagi na standard, metraż czy lokalizację nie zapewnią Ci wysokich comiesięcznych dochodów z tytułu czynszu. Ale jeżeli wiesz, co wybrać i umiejętnie zarządzasz obiektem, zwrot może wynieść nawet około 10-15%. Wreszcie porównanie ofert bankowych, których warunki mogą się diametralnie różnić. Jakie są wady i zalety kupowania na kredyt buy to let? Na pewno możliwość zarobku przy niewielkim wkładzie własnym (czasu, pracy oraz pieniędzy). Wadą jest spore ryzyko podejmowane przez inwestora (zwłaszcza niedoświadczonego), a także zaostrzone kryteria przyznania i czasem wyższe oprocentowanie oraz koszty dodatkowe.

Zyski z nieruchomości kupionej na kredyt buy to let

Kredyt buy to let bierze się po to, aby kupić nieruchomość i zarabiać na niej. Ale czy zyski są pewne i przewidywalne? Weźmy za przykład poniższy kredyt na zakup nieruchomości do wynajęcia:

• koszt zakupu nieruchomości: £100 000,
• wkład własny (25%): £25 000,
• uzyskany kredyt: £75 000,
• miesięczny czynsz od lokatorów: £850.

Roczny czynsz wyniesie £10 200 : £100 000 = 0,102 – zwrot z inwestycji brutto wyrażony procentowo wyniesie w tym przypadku 10%. Stopę zwrotu netto należy pomniejszyć o koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Zazwyczaj są to opłaty za opiekę landlorda (gospodarza), koszty hipoteki oraz agenta wreszcie factor chargé. Odejmując te wartości od miesięcznego czynszu poznasz wartość netto swojego zarobku. Niektórzy jeszcze pomniejszają ją o koszty potencjalnych przyszłych napraw, cyklicznych remontów oraz amortyzacji.

Kredyt buy to let – podsumowanie

Kredyt buy to let służy do finansowania zakupu nieruchomości, która zostanie przeznaczona pod wynajem. Inwestor otrzymuje od banku środki na zakup mieszkania lub domu i decyduje o tym, czy miesięcznie spłaca raty składające się z samych odsetek czy z odsetek i kapitału. W Polsce taki rodzaj kredytu hipotecznego nie funkcjonuje, za to w Anglii jest dość popularny. Wymaga jednak znajomości rynku, a wysokość zysku nigdy nie jest pewna, za to obarczona pewnym ryzykiem. Znawcy tematu mogą jednak sporo zarobić, dlatego chętnie korzystają z takiej formy kredytowania.