Koszt kredytu hipotecznego

Pytanie o koszt kredytu hipotecznego pojawia się zawsze wtedy, kiedy rozpoczynamy naszą podróż do wymarzonego mieszkania lub domu. Eksperci szacują, że średnio co druga transakcja na rynku nieruchomości zawierana jest za pomocą kredytu bankowego, można więc śmiało powiedzieć, iż jeżeli zastanawiasz się nad nabyciem własnego “M”, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że będziesz posiłkował się środkami zewnętrznymi. Nie jesteś sam – według danych z 2019 roku, kredyt na mieszkanie lub na dom spłaca ponad 4 miliony Polaków. Ale, jak można się domyślić, kredyt kredytowi nierówny: zawieramy je na różne okresy, na różne kwoty i na różne nieruchomości, korzystając z różnych ofert różnych banków. Chcąc więc oszacować koszt kredytu hipotecznego, wziąć pod uwagę musimy kilka obiektywnych czynników, na podstawie których łatwiej będzie nam ocenić, czy dany produkt jest dla nas korzystny i atrakcyjny, czy jednak niekoniecznie. W tym artykule przyjrzymy się więc światu produktów hipotecznych, które, w związku z boomem na rynku nieruchomości, przechodzą obecnie istny rozkwit. Jeżeli szykujesz się do zakupu domu lub mieszkania i chcesz móc prognozować, jaki będzie całkowity koszt kredytu hipotecznego, to zapraszamy do lektury!

Koszt kredytu hipotecznego – najważniejsze czynniki, które decydują o jego wysokości

Kredyt hipoteczny to najczęściej zobowiązanie, które zaciągamy na długie lata – 20, 25, 30, a nawet 35 lat. Nikogo nie trzeba chyba w związku z tym przekonywać, iż podchodzić do niego należy nad wyraz rozsądnie, analizując wiele zmiennych i wybierając najlepszą z dostępnych dla nas opcji. Jedną z pierwszych kwestii, na którą zwracamy uwagę, są oczywiście koszty kredytu. I tu sprawa zaczyna się powoli komplikować, bo w grę zaczyna wchodzić kilka (a czasem nawet kilkanaście) różnych czynników, które dodatkowo mogą wpływać na siebie wzajemnie. Zacznijmy od przyjrzenia się tym, które są dla naszej sprawy najważniejsze.

Wysokość kredytu

Czyli kwota, którą bank Ci pożyczy. Uważaj! Rzadko jest to kwota, którą faktycznie przeznaczysz na zakup mieszkania, domu lub działki pod budowę. Banki najczęściej kredytują bowiem również własną prowizję za jego udzielenie. W praktyce oznacza to więc, że nie musisz fizycznie dopłacić bankowi sumy prowizji – doliczana ona jest do całkowitej kwoty kredytu i również pożyczana Ci przez bank. Do takich kredytowanych opłat należy też ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które jednak nie dotyczy wszystkich kredytobiorców.

Wysokość oprocentowania

Wysokość oprocentowania to tak naprawdę najważniejszy czynnik, który wpływa na koszt kredytu. Składają się na niego dwie zmienne:

1. stopa procentowa, czyli zmienna, na którą nie ma wpływu ani bank, ani my sami; nie podlega negocjacjom. Wysokość stopy procentowej ustalana jest przez Bank Centralny i nazywana fachowo WIBOREM. Jeżeli wzrasta, to rośnie również rata naszego kredytu, jeżeli maleje – nasza rata również maleje.
2. marża, która, w przeciwieństwie do stopy procentowej, jest stała i nie zmienia się podczas całego okresu kredytowania. Wysokość marży kredytu hipotecznego zależy od samego banku i jego polityki, a wpływają na nią takie kwestie jak waluta zaciąganego przez nas kredytu, wysokość prowizji i wkładu własnego, a także wynik scoringowy.

To, o czym pamiętać należy w kontekście oprocentowania kredytu hipotecznego to fakt, iż o ile stopy procentowe nie podlegają żadnym negocjacjom, to marża już tak. Porównując oferty poszczególnych banków warto więc zwrócić uwagę na wysokość marży, możliwości jej obniżenia oraz negocjacji. Ich efekty będą miały bowiem duży wpływ na całkowity koszt kredytu.

Źródło: https://kredytyporownywarka.pl/kredyt-hipoteczny-i-raty-kredytowe-jakie-wybrac/

Wysokość prowizji

Tak naprawdę drugi, obok wynikających z oprocentowania odsetek, najważniejszy koszt kredytu. Prowizja dla banku to nic innego, jak opłata za udzielenie nam finansowania, na której instytucje finansowe zarabiają – jak wiadomo, nie są przecież instytucjami charytatywnymi. W zależności od oferty (i wymagań, które trzeba spełnić, aby się na nią załapać), wysokość prowizji wahać się może od 0 nawet 5% całkowitej wartości kredytu. W praktyce dzieje się jednak tak, że oferty z zerową lub oscylującą wokół zera prowizją zdarzają się bardzo rzadko lub dostępne są dla wąskiego grona klientów. W większości przypadków banki pobierają opłatę w wysokości około 2% całkowitej kwoty kredytu. Dobra wiadomość jest taka, że wysokość prowizji zawsze można negocjować. Dodatkowo, zazwyczaj jest też opłatą kredytowaną, tj. wliczaną w koszty kredytu i spłacaną w ramach comiesięcznych rat.

Dodatkowe koszty kredytu

Poznaliśmy już najważniejsze i najbardziej oczywiste czynniki, wpływające na koszt kredytu hipotecznego. To jednak nie wszystko: jako że jest to poważne, wieloletnie i obciążone sporym ryzkiem (zarówno dla kredytobiorców, jak i samego banku) zobowiązanie, istnieje jeszcze kilka innych opłat, o których należy pamiętać. Niektóre są jednorazowe i uiszczamy je w momencie zaciągania kredytu, o innych musimy pamiętać co miesiąc, wpływają więc nie tylko na koszt kredytu, ale również na wysokość naszej comiesięcznej raty – czyli kwestię, która interesuje nas najbardziej. O czym więc pamiętać i na co zwracać uwagę?

Ubezpieczenie na życie

Aktualnie nie ma na rynku produktu kredytowego, który nie wiązałby się z jakimś rodzajem ubezpieczenia. I o ile przy kredycie gotówkowym możemy z niego zrezygnować i tym samym obniżyć koszt pojedynczej raty o kilkanaście złotych, to przy kredycie hipotecznym nie ma takiej możliwości. Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy lub kredytobiorców jest obowiązkowe i, co więcej, świadczone jest albo przez sam bank (wiele z nich ma już własne produkty ubezpieczeniowe) bądź przez współpracujące z nimi towarzystwa ubezpieczeniowe. Wyliczając koszt kredytu hipotecznego oraz wysokość naszej comiesięcznej raty, trzeba wziąć pod uwagę również i tę opłatę – w zależności od wysokości zaciąganego zobowiązania, może to być od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Banki zabezpieczają się w ten sposób na okoliczność, w której kredytobiorca staje się niezdolny do pracy (kalectwo lub śmierć) i nie może spłacać kredytu – wtedy cała kwota, na którą został on ubezpieczony (a więc nie niższa, niż całkowita wysokość kredytu) zostaje wypłacona z ubezpieczenia i tym samym zamyka dług. Opłata ta wpływa więc na koszt kredytu, jednak w trudnej sytuacji życiowej okazuje się niezwykle pomocna.

Ubezpieczenie pomostowe

Jest to ubezpieczenie, które pobierane jest tak naprawdę przez krótki okres i dotyczy bardzo konkretnych sytuacji:

1. kupujemy mieszkanie lub dom na kredyt, co powoduje zmianę w zapisach ksiąg wieczystych. Dodatkowa opłata pobierana jest w okresie od kupna nieruchomości (a więc wypłaty kredytu) do momentu wpisania banku do jej księgi wieczystej,
2. budujemy dom lub nabywamy nieruchomość, która jest jeszcze w budowie (np. od dewelopera). Dodatkowa opłata pobierana jest w okresie od momentu zaciągnięcia kredytu (lub wypłaty jego pierwszej transzy) aż do momentu ustanowienia na niej hipoteki – czyli w praktyce od kilku do kilkunastu miesięcy.

Co ważne, ten koszt kredytu nazywany jest “ubezpieczeniem”, natomiast w praktyce sprowadza się do okresowego podwyższenia marży naszego kredytu (zazwyczaj o 1-2 punkty procentowe). Dlatego też w tych dwóch wymienionych powyżej przypadkach pierwszych kilka lub kilkanaście rat będzie nieco wyższych.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

W 2019 roku ustawowa wysokość wkładu własnego dla kredytu hipotecznego wynosi 10% wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to więc, że jeżeli chcemy kupić mieszkanie za 300 tysięcy złotych, musimy dysponować minimum 30 tysiącami własnych środków. Wiele banków żąda jednak wyższego udziału – czasem 15%, a czasem nawet 20% ceny nabywanej przez nas nieruchomości (za czym idzie najczęściej atrakcyjniejsza oferta samego kredytu, np.  niższym oprocentowaniu i prowizji). Co jednak w sytuacji, w której nie posiadamy wymaganego wkładu własnego? Banki wypracowały rozwiązanie, które nazywa się ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego i również stanowi koszt kredytu. Jest to po prostu zabezpieczenie przed ryzykiem braku spłaty części zobowiązania, czyli różnicy między wymaganym wkładem w kwotą, którą faktycznie posiadamy. Stawki tego ubezpieczenia oscylują wokół 3%, które bank nalicza od wymaganej procentowej wysokości wkładu własnego.

Ocena nieruchomości

Koszt, który może, ale nie musi wystąpić. Kiedy nabywamy dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego, albo budujemy ten dom samodzielnie, ocena stanu nieruchomości nie jest potrzebna. Jeżeli jednak kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym, bank może chcieć – aczkolwiek nie musi, zależy to zarówno od polityki samego banku, jak i rodzaju domu lub mieszkania – ocenić jej stan i oszacować jej wartość. Wycenę taką możesz zlecić niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu, może to też w Twoim imieniu zrobić bank – niezależnie od wybranej opcji, będziesz musiał za taką wycenę zapłacić (zazwyczaj jest to koszt kilkuset złotych).

Inne opłaty

Wiemy już, że na koszty kredytu wpływają czynniki związane z jego oprocentowaniem, wysokością prowizji dla banku, długością okresu kredytowania, a także dodatkowe zobowiązania w postaci np. ubezpieczenia na życie, które jest w zasadzie obowiązkowe. To jednak nadal nie koniec – koszt kredytu hipotecznego to także różne, dodatkowe opłaty, które mogą (chociaż nie muszą) nas dotyczyć. Najważniejsze z nich to:

1. aneksy do umowy kredytowej – jak już wspomnieliśmy, kredyt hipoteczny zawierany jest na wiele lat, zdarzyć się więc może, iż będziemy chcieli dokonać w nim jakichś zmian. Najpopularniejszą jest zmiana daty zapadalności raty, np. z 1 na 15 dzień każdego miesiąca lub też zmiana numeru rachunku, z którego ta rata jest pobierana. Niektóre banki nie pobierają opłat za tego typu zmiany, jednak w większości przypadków są one wymagane. Zazwyczaj są do opłaty na poziomie od 100 d 300 złotych.
2. kary umowne – bank, udzielając nam kredytu, jasno wskazuje, jak wyglądają nasze obowiązki wynikające z podpisania umowy kredytowej. A kiedy się z nich nie wywiążemy, naliczone mogą zostać kary umowne. Może to być dostarczenia odpowiednich dokumentów w wyznaczonym czasie – takich jak dokumentacja poświadczająca postęp budowy domu – lub też dodatkowe opłaty naliczane za opóźnienia w spłacie raty.
3. produkty dodatkowe – zaciągając kredyt hipoteczny, w wielu przypadkach niejako zmuszeni jesteśmy do otworzenia dodatkowych produktów. Zakładamy konto, na które wpływa nasza wypłata, bierzemy do tego kartę płatniczą i kartę kredytową, a w zamian za to mamy obniżoną prowizję i oprocentowanie. Najczęściej korzystanie z nich jest bezpłatne, jeżeli wykonamy określoną ilość transakcji miesięcznie i zadbamy o określoną wysokość wpływów na dane konto. Problemu nie ma, jeżeli rachunek faktycznie jest naszym głównym, przelewane jest tam nasze wynagrodzenie i po prostu korzystamy z niego na co dzień. Gorzej, jeżeli jest to nasze drugie lub trzecie konto, za które, jeżeli nie spełnimy wymogu ilości czy wysokości miesięcznych transakcji, będziemy musieli dodatkowo płacić
4. wcześniejsza spłata kredytu – jeżeli zdarzy się tak, że krótko po zaciągnięciu kredytu zdobędziesz środki na jego całkowitą spłatę, to sprawdź w umowie, czy nie będzie to obwarowane dodatkowymi kosztami. Najczęściej karencja wcześniejszej spłaty kredytu wynosi od 3 do 5 lat, przy czym wartość takiej opłaty maleje z upływem czasu – w pierwszym roku zapłacimy dodatkowo 5% wartości kredytu, w drugim 4%, w trzecim 3% i tak dalej. Koszt kredytu hipotecznego – podsumowanie

Wymieniliśmy szereg różnych czynników, które składają się na ostateczny, całkowity koszt kredytu hipotecznego. Przyznać trzeba, iż ich mnogość i, nierzadko, zawiłość, przyprawić może o lekki ból głowy. Konkludując warto jednak pamiętać o dwóch istotnych sprawach, które zawiłości te nam rozjaśnią. Po pierwsze, wszystkie wspomniane tutaj koszty i opłaty zawsze muszą znajdować się w zapisach w umowie kredytu hipotecznego – jeżeli nie w samej umowie, to w załączonych do niej aneksach i cennikach. Po drugie zaś, warto wziąć pod uwagę, aby zaciągnięcie kredytu hipotecznego, tak ważny i trudny w moment w naszym życiu, nadzorowała osoba, która zajmuje się tymi kwestiami zawodowo. Doświadczony, zorientowany doradca kredytowy dokładnie przeczyta naszą umowę, wyjaśni nam wszystkie zapisy w niej i konsekwencje z nich płynące oraz, przede wszystkim, dokładnie wyliczy i przedstawi nam koszt kredytu hipotecznego.