Leasing zwrotny nieruchomości

Leasing cieszy się wśród przedsiębiorców tak dużą popularnością, ponieważ jest wygodnym, łatwo dostępnym i opłacalnym (głównie ze względów podatkowych) sposobem finansowania. Na ogół kojarzymy go z pojazdami, ewentualnie maszynami czy urządzeniami. Nie każdy w ogóle zdaje sobie sprawę, że istnieje coś takiego, jak leasing nieruchomości, a tym bardziej leasing zwrotny nieruchomości. Warto jednak poszerzyć swoją wiedzę na ten temat, ponieważ dla wielu firm może się to okazać bardzo korzystnym rozwiązaniem. W takim razie na czym polega leasing zwrotny nieruchomości? Czy leasing na zakup nieruchomości się opłaca?

Leasing zwrotny nieruchomości – czym jest?

Każdemu przedsiębiorcy bez wątpienia znane jest słowo leasing, oznaczające możliwość wypożyczenia na określony okres nieruchomości, pojazdów czy maszyn z opcją ich ostatecznego wykupu po korzystnej cenie. Za to sformułowanie „leasing zwrotny nieruchomości” może już wywołać u niemal każdego pytania typu „leasing nieruchomości na czym polega?” czy „leasing nieruchomości co to jest?”. Jeśli chodzi o tradycyjny leasing nieruchomości (czy pojazdów lub maszyn, ponieważ zasada jest taka sama), to w zależności od rodzaju leasingu, leasingobiorca staje się właścicielem aktywa albo już na samym początku, albo po spłacie ostatniej raty. Jednak tak czy inaczej, początkowo jest nim leasingodawca, czyli w praktyce firma leasingowa. Leasing zwrotny nieruchomości to unikalna forma leasingu, która znacznie się pod tym względem różni. W takim razie na czym polega leasing zwrotny nieruchomości? Przede wszystkim w tej formie leasingu pierwotnym właścicielem nieruchomości jest nie leasingodawca, a sam leasingobiorca. Sprzedaje on nieruchomość firmie leasingowej, tym samym tracąc do niej prawa, ale jednocześnie podpisuje z firmą umowę, która pozwala mu dalej korzystać z budynku. Leasing zwrotny nieruchomości może zostać udzielony na zasadach leasingu:

• operacyjnego
• finansowego.

W zależności od wybranych zasad leasingu występują znaczne różnice w jego warunkach, dlatego też decyzję w tym zakresie należy dobrze przemyśleć.

Źródło: http://leasingmonitor.com/leasing-zwrotny-nieruchomosci-szerokie-spektrum-wartosci-dla-klientow/

Operacyjny leasing nieruchomości

Nie tylko jeśli chodzi o leasing na nieruchomość, ale ogółem leasing, w tym maszyn i pojazdów, jego wariant operacyjny cieszy się niezmiennie największą popularnością. Jego niewątpliwą zaletą jest możliwość bardzo korzystnego rozliczania takiego wydatku, bowiem całą ratę leasingu operacyjnego można zaliczyć w poczet kosztów uzyskania przychodu wraz ze wszystkimi kosztami początkowymi. Przez cały okres trwania umowy leasingowej właścicielem aktywa pozostaje leasingodawca, a leasingobiorca, czyli wcześniejszy posiadacz nieruchomości, ma możliwość zakupienia jej z powrotem wraz z ostatnią ratą. W związku z tym amortyzacja w trakcie leasingu operacyjnego nieruchomości również leży po stronie leasingodawcy.

Finansowy leasing nieruchomości

Przedsiębiorcy, których interesuje leasing nieruchomości rzadziej decydują się na jego wariant finansowy, co nie oznacza, że nie warto rozważyć również tego rozwiązania. Finansowy leasing na nieruchomość różni się od leasingu operacyjnego przede wszystkim tym, że wraz z podpisaniem umowy staje się ona częścią majątku leasingobiorcy. Jeśli chodzi o leasing zwrotny nieruchomości, tworzy to ciekawą sytuację, w której leasingodawca najpierw traci nieruchomość poprzez jej sprzedaż, a następnie od razu może ją umieścić z powrotem w składnikach swojego majątku (chociaż faktycznym jej właścicielem na powrót stanie się dopiero wraz z wpłatą ostatniej raty). W związku z powyższym, amortyzacja w tym przypadku jest obowiązkiem leasingobiorcy. Warto także wskazać bardzo istotną różnicę między leasingiem operacyjnym a finansowym pod względem podatkowym. Niestety, wariant finansowy nie oferuje możliwości dokonywania tak szerokich odpisów, jak wariant operacyjny. W koszt uzyskania przychodu można zaliczyć nie całą ratę leasingu, a tylko jej część odsetkową.  Ponadto z góry (czyli wraz z pierwszą ratą) należy uiścić jednorazowo podatek VAT, podczas gdy w leasingu operacyjnym jest on doliczany osobno do każdej raty. W takim razie w jakim przypadku leasing finansowy okaże się opłacalny? Przede wszystkim jeśli firma nie jest podatnikiem VAT, ale także, jeśli rozlicza się ryczałtem. Ponadto ucieszyć może fakt, że w przypadku leasingu operacyjnego stawka VAT to zawsze 23%, zaś w leasingu finansowym może być ona niższa w zależności od tego, co jest jego przedmiotem.

Leasing nieruchomości dla firm – dlaczego warto?

Sprzedaż nieruchomości tylko po to, żeby dalej ją użytkować, a ostatecznie może nawet wykupić ją z powrotem – na pierwszy rzut oka może się to wydawać absurdalne. Jednak wbrew pozorom leasing zwrotny nieruchomości może okazać się niezwykle opłacalnym rozwiązaniem. Posiadanie nieruchomości na własność z jednej strony jest wielu firmom potrzebne, ponieważ wynajem nie zawsze wchodzi w grę lub jest bardzo kosztowny. Z drugiej strony, taka własna nieruchomość to w praktyce „zamrożone” środki, do których nie mamy dostępu. Zwrotny leasing nieruchomości pozwala je „odmrozić”, a więc uwolnić do swojej dowolnej dyspozycji.

Fundusze pozyskane ze sprzedaży nieruchomości w ramach leasingu zwrotnego można wykorzystać na przykład na bieżące potrzeby firmy, jeśli znajduje się ona w trudnej sytuacji, ale także na szeroko zakrojone inwestycje. Jednocześnie nie ma potrzeby przeprowadzki i poszukiwania dla firmy nowego lokum, ponieważ cały czas możemy korzystać z nieruchomości, dokonując przy tym mniejszych lub większych (w zależności od rodzaju leasingu) odpisów podatkowych, a ostatecznie nawet wykupując ją z powrotem. W związku z tym leasing nieruchomości dla firm, w tym konkretnie leasing zwrotny nieruchomości, potrafi być niezwykle korzystny. Warto także podkreślić, że leasing nieruchomości jest znacznie łatwiejszy i szybszy do uzyskania niż kredyt hipoteczny. Mniej jest formalności, a do tego niższe są wymagania stawiane przed próbującymi pozyskać finansowanie firmami.

Leasing nieruchomości – na ile lat?

Wydawałoby się, że leasing nieruchomości to zobowiązanie długoterminowe, tak jak kredyt hipoteczny. Jednak pojawia się na tym polu pewna wątpliwość, przez co często wyszukiwane są frazy takie jak „leasing nieruchomości na ile lat” czy „leasing nieruchomości na jaki okres”. Warto wiedzieć, że w przypadku operacyjnego leasingu na nieruchomość prawo wyznacza minimalną długość takiej umowy na 5 lat. Jeśli zdecydujemy się na leasing finansowy, okres umowy może być jeszcze krótszy. Jeśli zaś chodzi o okres maksymalny, to w obu przypadkach wynosi on około 10-15 lat. Jak widać, w zależności od naszych potrzeb i możliwości leasing nieruchomości może być zarówno zobowiązaniem stosunkowo krótkoterminowym, jak i zawartym na dłuższy okres. Powinniśmy wobec tego dobrać długość leasingu tak, aby jak najlepiej odpowiadała ona zarówno naszym potrzebom, jak i możliwościom finansowym.

Leasing nieruchomości dla osób fizycznych

Jeśli nie stać nas na zakup mieszkania lub domu za gotówkę, to w większości przypadków decydujemy się na kredyt hipoteczny. Problem jednak w tym, że na przeszkodzie mogą stać nam chociażby niska zdolność kredytowa czy negatywna historia kredytowa. Zwłaszcza w takim przypadku warto rozważyć leasing nieruchomości dla osób fizycznych, czyli sposób finansowania nieruchomości, który w Polsce nie zdobył jeszcze ogromnej popularności, ale ma wiele godnych podkreślenia zalet. Leasing nieruchomości dla osób fizycznych i leasing nieruchomości komercyjnych działają na takiej samej, bardzo prostej zasadzie: za nieruchomość, która jest przedmiotem leasingu płacimy comiesięczne raty, a wraz z wpłatą ostatniej raty staje się ona naszą własnością. Wiele osób może negatywnie postrzegać fakt, że w takim układzie nie stajemy się aż do samego końca umowy właścicielami mieszkania lub domu. Warto jednak podkreślić, że chociaż w tradycyjnym kredycie hipotecznym prawo własności od razu przechodzi na nas, to przecież w razie niespłacania terminowo kredytu i tak nieruchomość ma prawo być zajęta przez bank z racji na ciążącą na niej hipotekę. Co ważne, leasingodawcy są znacznie mniej restrykcyjni i wymagający wobec klientów niż banki, a przy tym cały proces jest prostszy, szybszy i mniej skomplikowany, niż w przypadku kredytu hipotecznego. Ponadto wymagany wkład własny może w wielu przypadkach być niższy, niż minimalny wkład własny przy kredycie, a więc 20% (10% w przypadku zawarcia umowy ubezpieczenia). Leasing nieruchomości dla osób fizycznych jest droższy niż kredyt hipoteczny, dlatego też poleca się go przede wszystkim tym osobom, które w banku muszą liczyć się z odmową.

Leasing zwrotny nieruchomości – podsumowanie

Leasing nieruchomości w Polsce nie jest jeszcze szczególnie popularny, nie mówiąc już o jeszcze bardziej niszowym leasingu zwrotnym nieruchomości. Jednak jak widać ma on wiele zalet, dlatego zdecydowanie warto poważniej go rozważyć. Taki leasing na zakup nieruchomości przysłuży się szczególnie tym firmom, które odczuwają przejściowe trudności, ale przy tym chcą zachować płynność finansową. W wielu przypadkach nie mogą przy tym liczyć na pomoc banków, choćby z uwagi na niską zdolność kredytową czy negatywną historię kredytową. Nie bez znaczenia jest także fakt, że leasing zwrotny nieruchomości pozwala na, z jednej strony, jej sprzedanie i uwolnienie w ten sposób dodatkowych środków, a z drugiej, nie powoduje zamieszania, przestojów, wydatków i problemów związanych ze zmianą lokalizacji. Możemy dalej kontynuować naszą pracę na terenie tej samej nieruchomości, a wszelkie zmiany będą zachodziły tylko na gruncie formalnym. Cieszyć może fakt, że leasing zwrotny umożliwia odzyskanie nieruchomości na własność wraz z zakończeniem się okresu trwania umowy. Oznacza to, że chociaż w teorii decydując się na taką formę leasingu nieruchomość sprzedamy, to w praktyce nigdy nie wyjdzie ona z naszego zarządu i nie pojawi się ryzyko jej utraty (o ile oczywiście będziemy w stanie spłacać raty leasingu terminowo). Wobec tego nie musimy powstrzymywać się przed inwestowaniem w chociażby jej remont, ponieważ działamy w ten sposób na korzyć nie leasingodawcy, a przede wszystkim swoją własną.

Jakie dokumenty są potrzebne do leasingu zwrotnego nieruchomości?

Jeśli zdecydujemy się na leasing zwrotny nieruchomości, musimy przede wszystkim zgromadzić dokumenty związane z danym budynkiem, potwierdzające, że rzeczywiście jest on własnością danego przedsiębiorstwa. Instytucja finansowa proponująca ten typ leasingu może również wymagać zaświadczeń, wypisów i innych dokumentów świadczących o historii budynku i jego różnych parametrach (m.in. wymiarach). Często niezbędne będzie także dokonanie profesjonalnej wyceny nieruchomości, tak aby nie było żadnych wątpliwości odnośnie do tego, ile rzeczywiście jest ona warta. Poza dokumentami dotyczącymi nieruchomości, firma może również zostać poproszona o przedstawienie tych, związanych z jej sytuacją finansową. Dokładnych informacji najlepiej szukać na stronie internetowej wybranej instytucji, ponieważ każda firma leasingowa może mieć inne zasady w tym zakresie. Warto także zastanowić się nad zwróceniem się po pomoc do wykwalifikowanego specjalisty, który przeanalizuje sytuację i doradzi firmie, z jakiego produktu finansowego najbardziej opłaca się jej skorzystać i w której instytucji aktualnie można znaleźć najkorzystniejszą ofertę.

Jak rozliczyć podatek dochodowy, decydując się na leasing zwrotny nieruchomości?

Tradycyjny leasing jest lubiany przez przedsiębiorców, ponieważ może służyć jako narzędzie do zbudowania tarczy podatkowej. Jeśli jednak chodzi o leasing zwrotny nieruchomości, sytuacja jest bardziej skomplikowana. Elementem leasingu zwrotnego jest sprzedaż nieruchomości firmie leasingowej – od takiej transakcji, tak jak w przypadku sprzedaży nieruchomości innemu przedsiębiorstwu czy osobie prywatnej, firma musi odprowadzić podatek dochodowy (w zależności od formy działalności będzie to PIT lub CIT). Następnie, kiedy już po sprzedaży dana firma bierze swoją byłą własność w leasing, musi zapłacić podatek VAT od umowy leasingu. Jednocześnie ma też możliwość zaliczenia w poczet kosztów uzyskania przychodu całości lub części rat leasingu, w zależności od tego, czy będzie to leasing operacyjny, czy finansowy. Wybrana forma leasingu wpłynie także na prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jeśli pojawią się wątpliwości w zakresie tego, jak poprawnie i legalnie rozliczyć leasing zwrotny, najlepiej skontaktować się z księgową posiadającą doświadczenie w zakresie tego typu umów.

Przeczytaj także:

• Jak oddłużyć nieruchomość?
• Kredyt buy to let – gdzie jest dostępny?
• Leasing z wysoką wartością wykupu
• Leasing czy kredyt – poznaj zalety obu opcji i wybierz najlepiej dla siebie!