LTV – czym jest Loan to Value? Jak wpływa na koszty kredytu?

Wskaźnik LTV (Loan to Value) jest wykorzystywany przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Jego wartość ma spore znaczenie, ponieważ wpływa ona na wysokość wymaganego wkładu własnego oraz koszty zobowiązania finansowego. LTV – czym jest Loan to Value i jak go obliczyć? Na te oraz podobne pytania odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.

LTV – co to jest? Najważniejsze informacje o wskaźniku Loan to Value

Poziom wskaźnika LTV jest zawsze wykorzystywany w procesie zaciągania kredytu hipotecznego. Jego wartość wyraża się procentowo i zwykle można go znaleźć, przeglądając umowę. To parametr równie ważny, jak oprocentowanie, prowizja banku czy RRSO. Jeżeli wiesz, czym jest wskaźnik LTV, możesz zaciągnąć korzystniejszy kredyt hipoteczny. Zrozumienie go pozwala samodzielnie wybrać najlepszą ofertę spośród wielu banków.

LTV, czyli Loan to Value to dosłownie „pożyczka do wartości”. Wskaźnik oznacza więc stosunek kwoty kredytu do wartości jego zabezpieczenia. Zwykle używa się go w procesie zaciągania hipoteki, o czym wspominałem powyżej. Zabezpieczeniem jest wtedy po prostu nieruchomość i wskaźnik wskazuje właśnie na jej wartość. Zastosowanie LTV to ocena ryzyka związanego z kredytem hipotecznym.

Im większa kwota i mniejsze zabezpieczenie, tym mniej przychylnie kredytodawca będzie patrzył na wniosek. Przy kredytach hipotecznych ma to ogromne znaczenie z prostego względu. Zabezpieczeniem takiego zobowiązania jest nieruchomość, a okres spłaty to aż 20 czy nawet 30 lat. Warto więc zauważyć, że wartość domu, mieszkania czy innego budynku może znacznie spaść przez cały ten czas. Dlatego właśnie banki chcą być jak najlepiej zabezpieczone.

Im wyższa wartość wskaźnika LTV, tym bardziej ryzykowny jest kredyt dla kredytodawcy. Loan to Value powinno być możliwie najniższe. Chodzi tutaj o to, by zabezpieczenie było wystarczające, nawet jeżeli z czasem straci część wartości. Dla kredytodawcy udzielenie środków musi się po prostu opłacać.

Warto wiedzieć, że LTV może być wykorzystywane także przy innych produktach finansowych. Wszędzie gdzie potrzebne jest zabezpieczenie, na przykład kredyty samochodowe czy zobowiązania pod zastaw, można spotkać powyższy parametr. Bank przy każdym pożyczaniu środków chce zbadać swoje ryzyko.

Co ma wpływ na poziom LTV?

Najważniejsze elementy to kwota kredytu oraz wartość jego zabezpieczenia, o których wspominaliśmy powyżej. Na wskaźnik LTV ma wpływ również wkład własny. Bez niego nie można uzyskać kredytu hipotecznego. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wskazuje jasno, jakie kryteria przy ustalaniu wysokości LTV zobowiązania muszą być brane pod uwagę:

• Rodzaj zabezpieczenia kredytu – chodzi tutaj konkretnie o to, jakiej nieruchomości dotyczy zobowiązanie. Na przykład wykończony „bliźniak” będzie wart znacznie więcej niż jednorodzinny dom w stanie surowym. Dzięki temu można liczyć na wyższą kwotę kredytu, ponieważ zabezpieczenie także jest większe.
• Okres, na jaki zawarto umowę – im dłuższy termin spłaty całego zobowiązania, tym większe ryzyko bank musi brać pod uwagę. Zabezpieczenie w postaci nieruchomości może przez dłuższy czas stracić sporo na wartości.
• Rodzaj oprocentowania – zwykle wyższe odsetki kredytu, które otrzymuje bank, oznaczają po prostu niższe ryzyko. Kredytobiorca może zaciągnąć większe zobowiązanie, jeżeli zgodzi się na większe oprocentowanie.
• Wartość dodatkowego zabezpieczenia kredytu – może to być ubezpieczenie na życie, zabezpieczenie nieruchomości itd.

Wysokość wkładu własnego także ma tu bardzo duże znaczenie. Im więcej na samym początku inwestycji „wkładasz”, tym wyższy kredyt można uzyskać. LTV wylicza się za pomocą wartości wkładu własnego oraz kwoty zobowiązania. Wynika z tego, że wyższa początkowa inwestycja zmniejsza ryzyko kredytodawcy – łatwiej uzyskać większy kredyt.

Wskaźnik LTV – jaki może być maksymalny jego poziom?

Ta wartość jest wykorzystywana przez banki do oceny ryzyka przy udzielaniu kredytu hipotecznego, o czym wspominaliśmy powyżej. Kredytodawcy stosują maksymalny poziom wskaźnika LTV. Oznacza to, że tylko do określonego ryzyka można zaciągnąć zobowiązanie finansowe. Od 2014 roku istnieją takie zasady za sprawą zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego.

Obecnie maksymalna wartość wskaźnika LTV może wynosić 80 lub 90%. Jest więc zawsze wymagany wkład własny. Musi on być równy co najmniej 10 lub 20% całkowitej wartości kredytu. Oczywiście to nie zawsze po prostu gotówka, są również inne rozwiązania, które można wykorzystać. Jako wkład własny może być potraktowana na przykład działka pod nieruchomość.

Teraz otrzymanie kredytu hipotecznego bez „wniesienia” początkowej kwoty jest po prostu niemożliwe. Maksymalny wskaźnik LTV blokuje opcję udzielania zobowiązań ze zbyt niskim zabezpieczeniem dla banku. Kredytodawca musi być pewny, że klient będzie w stanie spłacić udzielony mu kredyt.

LTV a kredyt. Jak ten wskaźnik wpływa na marżę banku?

Wskaźnik Loan to Value ma bezpośredni wpływ na koszty zaciąganego kredytu hipotecznego, dlatego należy brać go pod uwagę, jeżeli decydujesz się na taki rodzaj finansowania. Wyższe ryzyko dla banku nie jest pożądane i zwykle powoduje to również większą marżę, którą będzie musiał opłacić kredytobiorca. Najlepiej więc zadbać o to, by wskaźnik LTV był możliwie najniższy, ponieważ dzięki temu w oczach kredytodawcy będziesz bardziej wiarygodnym klientem. Wtedy nie tylko marża będzie mniejsza, ale także można zaciągnąć kredyt na wyższe kwoty.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego pozostaje stałe i wynosi od 2 do 3%. Oczywiście nie dotyczy to zmiennej stawki WIBOR, której używa się przy wyliczaniu kosztów. Marża może więc być niższa lub wyższa zależnie od banku. Warto więc negocjować wartość LTV oraz zadbać o jego obniżenie, ponieważ można to zrobić.

Wystarczy wpłacić wyższy wkład własny lub wykorzystać dodatkowe zabezpieczenie. Najlepiej, by wskaźnik wynosił maksymalnie 80%. Wtedy ubezpieczenie kredytu nie jest obowiązkowe, co dodatkowo obniża koszty zobowiązania.

Jak obliczyć LTV? Poradnik i wzór dla kredytobiorców

Obliczanie wskaźnika Loan to Value jest wbrew pozorom naprawdę proste. Wystarczy tylko wykorzystać odpowiedni wzór. Należy znać dwie najważniejsze liczby, czyli kwotę kredytu i wartość nieruchomości, która jest zabezpieczeniem. Później trzeba podstawić wszystko do wzoru i otrzymujemy LTV.

Wskaźnik LTV = (kwota kredytu / wartość nieruchomości) * 100%

Oczywiście jako kwotę kredytu rozumie się tutaj środki pożyczone od banku. Trzeba odliczyć od tego wkład własny, który i tak zawsze musi być wpłacony w większej lub mniejszej części. Jeżeli wskaźnik LTV po obliczeniu jest wciąż zbyt wysoki, trzeba zastanowić się nad sposobami jego obniżenia – wymieniliśmy je powyżej. Gdy wartość będzie większa niż 90% nie warto nawet składać wniosku o kredyt.

Samodzielne wyliczenie LTV jest naprawdę proste, jednak ta wartość będzie także podana przez bank na ostatecznej umowie. To właśnie kredytobiorca bada ryzyko bardzo dokładnie. Można zawsze negocjować stawki.

LTV kalkulator – jak się nim posłużyć?

Samodzielne wyliczanie wskaźnika LTV nie jest tak trudne. W internecie można znaleźć programy, które zrobią to automatycznie po podaniu podstawowych informacji. Takie rozwiązanie jest bardzo wygodne. Co trzeba wpisać do kalkulatora Loan to Value?

• Wartość nieruchomości, której dotyczy kredyt hipoteczny,
• Kwotę kredytu,
• Okres kredytowania (w miesiącach),
• Zmienną stawkę WIBOR,
• Stałą marżę banku,
• Rodzaj rat – równe lub malejące,
• Koszt prowizji,
• Koszt do spłacenia 20% wartości kredytu.

To dość podstawowe informacje, które bardzo łatwo znaleźć. Kalkulator LTV dostępny jest w wielu miejscach, wystarczy przeszukać internet za pomocą Google. Program od razu podaje konkretną stawkę LTV, która będzie najbliższa tej realnej przy zaciąganiu kredytu.

Pamiętajmy, że obliczany w dowolny sposób poziom wskaźnika LTV — Loan to Value odnosi się tylko do przybliżenia. Realna, dokładna wysokość LTV jest podana na umowie kredytowej lub jej szkicu. Ustalenie zależy bezpośrednio od kredytodawcy.

Podwyższenie wskaźnika LTV oznacza większe koszty kredytu hipotecznego

Wskaźnik LTV służy do oceny ryzyka banku przy udzielaniu kredytu hipotecznego, o czym wspominałem powyżej. Im wyższa wartość, tym zwykle gorsze warunki dla kredytobiorcy. Niższe Loan to Value sprawia przede wszystkim, że klient jest bardziej wiarygodny w oczach banku i będzie w stanie z większą pewnością opłacić zaciągnięte zobowiązania finansowe.

Podwyższenie wskaźnika LTV wpłynie na koszty kredytu, będą one po prostu znacznie większe. Jeżeli wartość wynosi około 90%, to takie zobowiązanie nie zawsze będzie opłacalne. Gdy jednak LTV jest niższe niż 80%, można liczyć na naprawdę dobre warunki od kredytodawcy.

Ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV – wskaźnik nie zawsze będzie niski

Jeżeli poziom wskaźnika LTV — Loan to Value wynosi około 90%, należy wykupić odpowiednie ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV. Są to oczywiście dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym. Ubezpieczenie LTV jest zewnętrzną polisą dokupowaną do całego zobowiązania finansowego jeszcze przed jego zaciągnięciem. Banki sprawdzają możliwości finansowe i ryzyko, zanim podpiszą umowę. Jeżeli wskaźnik LTV zostanie obliczony na około 90%, taki kredyt nie jest najlepszy dla kredytodawcy. Aby bank miał pewność, kredytobiorca wykupuje wtedy ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV.

Taka polisa jest swego rodzaju dodatkowym zabezpieczeniem całego kredytu. Najczęściej pomaga ona w sytuacjach losowych, przez które spłacanie zobowiązania mogłoby zostać przerwane. Jeżeli ryzyko kredytodawcy jest duże, wykorzystuje się dodatkowe zabezpieczenia. Przy wysokim LTV, właśnie płatne ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV jest swego rodzaju potwierdzeniem rzetelności i wiarygodności klienta.

Wskaźnik Loan to Value – podsumowanie

LTV to bardzo ważna kwestia przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Każdy kredytobiorca powinien wiedzieć, czym jest ten wskaźnik oraz jak wpływa na koszty zobowiązania czy nawet możliwość jego zaciągnięcia. Ocena ryzyka przez bank może być wyrażona procentowo i do tego właśnie służy Loan to Value.

Poziom wskaźnika LTV jest nawet określany przez prawo polskie. Jego maksymalna wartość określa, do jakiego poziomu ryzyka kredyt może zostać zaciągnięty. LTV to narzędzie przede wszystkim dla banków, jednak pozwala także oszacować ostateczne koszty, jakie będzie musiał ponieść kredytobiorca. Od Loan to Value zależy marża narzucana przez bank.